与此同时

2020-06-22 11:15

“目前租金回报率有好转趋势。” 中原地产研究部客户主任熊小洪告诉记者,尤其是2房和3房单位最受市场欢迎,占比接近七成,租赁均价在今年第二季度达到新高位,“从中原成交的不同户型租金走势来看,2、3房物业的租金价格呈一路走高态势,而1房和4房的均价相对较高,租金呈波动态势。”

从租赁热点了解适合投资的板块可以发现,双地铁交汇的商圈是最好的租赁投资地段,如昌岗、客村、公园前站就是目前租赁的旺地,投资者可以在这些板块寻找笋盘。

市场上像苏小姐一样面临卖楼好还是出租好的业主并不在少数。由于2014年二手租赁价格增幅快速降低,不少业主在权衡之下选择卖楼,把资金投入到其他领域。然而,随着二手市场成交回暖,这种趋势发生了变化。

熊小洪则预计,下半年需求量会保持平稳。另外由于租赁市场与买卖市场高度关联,而下半年二手住宅市场成交量价都有望上涨,因此二手租赁市场的租金或会随着租盘减少以及成交价格上涨而导致上涨。

如何预测今年下半年租赁市场的走势?谢志超认为,广州二手楼市的买卖旺季在7月后,而租赁高峰集中在过年前到4月份期间,因此租金上涨通常在每年年初,幅度在30%~35%。而房价走高则在下半年,“广州房价的涨幅已在上半年释放了不少,因此预计下半年房价会有5%~10%的升幅,而租赁回报率将与上半年持平或微跌。”

投资者王先生就采取这种投资策略。两年前,光大花园还没有通地铁,附近也没有商业,房价在26000元/㎡左右。王先生买下一套物业,并以接近3000元/月的价格出租。收了两年租后,光大花园多了购物广场,地铁也通车,市场叫价30000~33000元/㎡,王先生获得了双重回报。

“另外在高租金的压力下,更多的租客会到近郊寻找价格更便宜的房租,或者想在市区居住方便工作、生活,但又不能支付较高的租房成本,预计合租的现象会更为普遍。”熊小洪表示。 (记者 潘彧)

不过,观察市场可以发现,不少投资客都喜欢选择公寓投资,认为公寓总价低,投资回报高。谢志超却认为,如果资金充裕,一般家庭还是更适合入住二手住宅:“商业公寓不限购,这是投资客热衷购入公寓的重要原因,然而不论是住宅性质还是商业性质的公寓,都有面积小、实用性不高的通病,使用率在55%~70%,最高不超过七成。如果把房产出租,二手住宅比公寓要容易出租。”

与此同时,广州二手市场租金回报率也出现好转。根据中原租赁指数和价格领先指数,广州住宅租金回报率在2004年几乎接近8%。而在2014年高房价下,租金回报率最低接近2.4%。2015年第一季度房价下滑,2015年4月份,租金回报率为2.7%。

从中原监测269个样本楼盘来看,2015年6月有26.8%的楼盘投资回报率超过3%,高出2014年6月13.4个百分点。

根据中原地产最新报告,监测白云、番禺、海珠、荔湾、天河、越秀6个区域45个板块的269个中高档住宅楼盘的实际成交租赁价格可显示,2010~2013年环比增长幅度超过6%;2013年增长超过13%,但在2014、2015年增幅急速降低;2014年只有1.86%,随着二手住宅成交的回暖,2015年上半年租金涨幅有所回升,增长2.51%。

由于营业税“五改二”,有的投资者更是醒目地调整投资策略,买下物业出租两年后再选择出售:“采取这种策略的投资者通常可能获得2年租金收入和10%~15%的楼价增值空间。”

不少广州投资客重投楼市“怀抱”,其中长线投资者占大多数,他们的目的是“边收租边等升值”。搜房网二手电商商圈经理谢志超发现,很多投资者的目标明确,会选择大型商圈或者有明确规划、具备升值潜力的地段购房,如江南西、北京路、天河城等商圈。